不動産担保ローン徹底比較【金利・審査】おすすめ銀行の選び方

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不動産担保ローンとは?

ローン商品を比較する際のポイントにはいくつかあります。その中のひとつが「無担保」か「有担保」かというポイントです。借入先に担保を提供するかしないかで、借入条件なども大きく異なります。

 

「担保」とは、ローンに対する「保険」のようなものです。

ローンの利用者が万が一なんらかの事情で返済できなくなった場合、担保を処分してローンの返済に充当します。ローンを提供する金融機関などは、返済に対するリスクを軽減することができるというメリットがあります。

 

「担保」として最も利用されているのが「不動産」です。

 

一戸建て、マンション、土地、別荘などの不動産を担保とするローンことを「不動産担保ローン」と呼んでいます。住宅を担保とする金融機関のローンとしては「住宅ローン」が挙げられます。

 

ただし一般的には「住宅ローン」は「不動産担保ローン」の分類には含まれません。
「住宅ローン」は担保とする住宅(マイホーム)の購入やリフォームなどに使われるローンです。

 

これに対して「不動産担保ローン」は様々な用途に利用することができます。教育資金結婚資金余暇資金の他、無担保カードローンのおまとめ借換えなどでも利用することができます。

 

また事業性資金(運転資金・設備資金・開業資金など)として利用することができる不動産担保ローンを提供する金融機関もあります。

 

不動産担保ローンの比較

人気を集めている不動産担保ローンを比較してみましょう。
ローンの比較といえば「金利」にどうしても注目しがちです。確かに「低金利」は大きな魅力ですが、その他にも「借入可能金額」や「融資までの日数(時間)」なども必ず確認しておく必要があります。

 

多くの情報を比較・検討して、自分の置かれた状況にあった金融機関と商品を選択するようにしましょう。

 

金融機関名 商品名 適用金利(実質年利) 金利形態 借入可能金額 借入期間 審査日数
東京スター銀行 スター不動産担保ローン 0.900%〜8.700% 変動 100万円〜1億円 1年〜20年 最短5日
1.300%〜9.250% 固定
関西アーバン銀行 アーバンフリーローン(不動産担保型) 2.900%〜3.900% 変動 100万円〜5,000万円 1年〜25年 最短3日程度
4.900%〜9.800% 固定
住信SBIネット銀行 不動産担保ローン 2.950%〜8.900% 変動 300万円〜1億円 1年〜25年 最短1日程度
日宝 日宝不動産活用ローン 4.000%〜9.900% 固定 50万円〜5億円 1年〜30年 最短3日程度
アサックス 不動産担保ローン 2.980%〜7.800% 固定 300万円〜10億円 3ヶ月〜30年 最短1日程度
ビジネクスト株式会社 不動産担保ビジネスローン 5.000%〜15.000% 固定 100万円〜1億円 1年〜30年 最短数日
三井住友トラスト・ローン&ファイナンス L&Fカードローン(不動産担保型) 2.990%〜8.900% 固定 300万円〜1億円 3年 最短即日

 

不動産担保ローンのメリット

 

低金利で利用できる

一般的に有担保ローンは無担保ローンよりも金利が低めに設定されています。担保の提供により、万が一の返済不能に対するリスクを軽減することができるためです。とくに「不動産担保ローン」は、無担保のカードローンや法人向け無担保ビジネスローンに比較するとはるかに低い金利で利用することができます。

 

無担保のカードローンなどは、金利が15.0%を超える金融機関も珍しくありません。

 

これに対して不動産担保ローンでは、一般的に5.0%前後の金利となっており、中には2.0〜3.0%で利用できる金融機関もあります。金利が低いということで、返済負担を低く抑えることができる他、無担保カードローンからのおまとめ、借換えなどでも非常に有効的に活用することができます。

 

高額借入が可能

不動産を担保として提供することで、高額融資も可能な点も不動産担保ローンの大きな魅力です。

 

無担保カードローンや法人向け無担保ビジネスローンでは、通常は500万円程度、最大でも1,000万円までの商品となっており、実際には200万円以上を借入できる方も少ないのが実情です。

 

これに対して不動産担保ローンには、数千万円以上、中には5億〜10億円の借入が可能な商品も準備されています。個人でこれだけの金額を借入できる方は少ないでしょうが、事業資金として高額融資を希望する事業主などには選択肢のひとつとして挙げるべきポイントでしょう。

 

長期借入が可能

無担保カードローンや法人向け無担保ビジネスローンの場合、借入期間は1年契約の自動更新となっていいる金融機関がほとんどです。

 

これに対して不動産担保ローンの場合は、返済期間を10年〜25年といった長期で設定できるようになっています。返済期間を長期とすることで、毎月の返済金額自体を少なく抑えることができます。

 

審査が比較的柔軟

不動産担保ローンでは、不動産を担保として差し出します。ローンを提供する金融機関では、万が一返済不能になった場合には、その担保を処分して融資金を回収することができます。その分貸し倒れに対するリスクを低くすることができ、無担保のローンよりも審査基準などを柔軟に対応することができます。

 

申込者本人以外の所有する不動産を担保とすることも可能

金融機関によっては、申込者本人以外が所有する不動産を担保として認める先もあります。

 

ただし申込者の親族(三親等以内)などの条件が課せられており、物件所有者や共有者を連帯保証人とする必要がありますので注意しましょう。

 

不動産担保ローンのデメリット

 

不動産を失うこともある

当然ですが、不動産を担保として提供するということは、万が一返済できなくなるとその不動産を失うこともあります。不動産を担保とする際には、該当不動産に「抵当権」「根抵当権」という権利登記が行われます。

 

この「抵当権」「根抵当権」とは、お金が返済できない場合には、債権者(金融機関側)は権利設定が行われた不動産を売却し(競売にかける)、貸出債権を回収することができるということを意味します。

 

1回の延滞でただちに抵当権や根抵当権を実行され不動産を失うわけではありませんが、数回延滞し返済の見込みがないと判断させると、抵当権根抵当権を実行されてしまいます。その結果担保として提供した不動産を失うことになります。

 

不動産担保ローンを利用する前には、念密な返済計画を立てて決してこのようなことのないように注意しましょう。

 

審査日数がかかる

個人向けの無担保カードローンや事業主向けの無担保ビジネスローンでは、最近、最短30分融資を打ち出す金融機関も多くなっています。申込を行ってから最短30分で融資を受けることができ、非常に素早い借入も可能です。即日融資が大きな魅力となっており、緊急の際には本当にありがたい存在となっています。

 

これに対して不動産担保ローンでは、まず即日融資を望むことはできません。

 

「不動産の担保評価」を行う必要がありますので、どうしても日数がかかってしまいます。自社ではなく外部の専門家に不動産担保評価を依頼する金融機関もあり、相当な日数を要することになります。

 

審査回答から融資実行まで、最短で5営業日、長い場合には1ヶ月以上を必要とする金融機関もありますので注意しましょう。

 

諸費用が必要

個人向けの無担保カードローンや事業主向けの無担保ビジネスローンでは、借入に際し基本的には諸費用は不要です。一方、不動産担保ローンでは、様々な費用負担が発生します。主な費用として挙げられるのは以下のような項目となっています。

 

  • 事務手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 不動産鑑定料
  • 火災保険料

 

金融機関により諸費用の取り扱いはことなっていますが、最低でも10万円〜30万円程度の費用負担を考慮しておく必要があります。利用前には必ず確認しておくようにしましょう。

 

不動産担保の評価額

不動産担保ローンでは、担保として提供する不動産の評価価格が借入可能金額に大きな影響を与えます。金融機関により具体的な評価方法は異なっていますが、自ら概ねの評価金額を知る方法もあります。

 

不動産担保としては大きく分けると「土地」「建物」の2種類があります。それぞれの評価方法を知っておきましょう。

 

土地

土地の評価額の目安となる指標には、以下のようなものがあります。

  • 公示地価→国土交通省が特定の土地について毎年公表します
  • 基準地価格→公示地価を補完する目的で都道府県が公表します
  • 路線価→国税庁が相続税の課税基準として毎年公表します(公示地価の約8割程度)
  • 固定資産税評価額→市町村が3年に1回公表します(公示地価の約7割程度)

 

公示地価や基準地価格では価格がわからない地点もありますので、都市部の全公道について公表されている路線価が最も調べやすいといえるでしょう。ここでは路線価を使用した土地の評価方法を紹介します。

 

  1. 対象物件の路線価(1uあたり)を調べる。
  2. 物件の面積(u)に上記の路線価をかける。

 

例えば土地面積200u、路線価@15万円の土地の評価額算定は以下のようになります。

  • 200u×路線価15万円×土地評価額3,000万円

 

建物

土地に比べて建物の評価はやや難しくなっています。建築単価(新築時の1u当たりの価格)、建物の構造(木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど)や建築年数などが大きく影響するためです。これらを用いた建物の評価方法は以下の通りです。

 

  1. 1uあたりの建築単価を調べる。
  2. 建築単価に建物延面積(u)をかけることで「現在同じ建物を建築した場合の価格」が算出される。
  3. この建物価格に現在価値割合(1−建物経過年数÷減価償却耐用年数)をかける。

 

例えば建物床面積2,000u、建築単価30万円の鉄筋コンクリート造りの病院建物(減価償却耐用年数39年)、建築後20年経過、の建物の評価額算定は以下のようになります。

  • 30万円×2,000u×(1-20年÷39年)=約2億9,400万円

 

減価償却耐用年数とは「その建物が最大で○○年間評価できる価値があるか」を示します。つまり新築時から換算して何年間担保としての価値が評価できるかを示しており、主に建物の造り(木造か、鉄骨か、鉄筋コンクリートか)などにより決定されています。このように建物の評価判定は、普段不動産に関わる方以外は難しいかも知れません。

 

路線価、建築単価、耐用年数などは検索サイトなどで調べることができます。
また知り合いに不動産業者や建築業者などがおられる場合には、正確な相場を知ることもできるかもしれませんので参考にしてみましょう。

 

一般的には、不動産の担保価値としては「土地」が「建物」に比較して高く評価される傾向にあります。

「建物」には「減価償却耐用年数」が定められています。つまり時間の経過によりどうしても建物が劣化していきますので、その分担保としての価値も減少していくことになるためです。

 

ただし延面積が大きく新築に近い建物では、その建物の底地の土地評価よりも評価額が高くなることもあります。また建物が収益物件(賃貸物件)である場合は、その物件が挙げる収益額=家賃額なども担保評価額に左右します。

 

担保価格と掛け目の違い

上記で算出された価格は「時価評価」と呼ばれています。これに対して融資の際の担保としての価値評価は「時価評価」に一定の「掛け目」を掛けることで算出されるのが一般的です。

 

例えば上記の土地価格3,000万円がそのまま担保価格としての評価額となるわけではありません。つまり満額「3,000万円の融資可能」というわけではないのです。一般的な金融機関では「掛け目」は時価の70%で設定されています。

 

例えば上記の土地価格3,000万円の例では、実際に調達可能額として判断させる担保評価額としては以下のようになります。

  • 3,000万円×70%=2,100万円

 

つまり「2,100万円」が不動産担保ローンにおける(担保価格評価としての)融資可能限度額として計算されるということになります。

 

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査において重要視されるのは「担保評価」「返済能力」の2点です。これまでの金融機関はどちらかと言えば「担保評価」を重視していました。担保物件を処分することで、万が一返済不能となっても貸出債権を回収できるためです。

 

しかしバブル経済崩壊以後の、いわゆる「担保主義」は金融機関の間では非常に問題視されるようになっています。そのため近年では、「担保評価」と合わせて「返済能力」もきちんと判断されるようになっています。

 

「返済能力」の判断は一般的な無担保カードローンなどと同様です。その基準は金融機関により若干の差はありますが、その内容はおおむね一致しています。主な判断項目は以下の通りです。

 

他社借入・返済状況
  • 他社の借入金額が多くないか
  • 他社で返済遅延を行っていないか
  • 個人信用情報機関の情報に事故はないか

 

収入状況
  • 借入希望金額に対して収入金額が少なくないか
  • 返済負担率(年間返済額÷年収)の割合が高すぎないか(一般的には35%以内が目安)

 

審査では単純に収入が多いか少ないかではなく、借入希望金額に対して収入が多いか少ないかを判断することになります。

 

勤続年数・事業年数
  • 勤続年数・事業年数は短すぎないか(一般的には2年以上あれば問題なし)

 

雇用形態・職種・業種

収入の安定性を判断する項目として、雇用形態・職種・業種なども評価されます。

雇用形態では、正社員>契約社員>派遣社員>アルバイト・パートの順で高い評価を得ることができます。職種では公務員や大企業勤務の方が高く評価されます。

 

業種では、サービス業や飲食業勤務の方は経営が不安定としてやや評価が低くなります。

 

税金未納・税金滞納
  • 税金に未納・滞納はないか

 

税金を支払っていない場合、不動産を処分しても、第一優先として税金返済に充当されてしまいます。仮に抵当権(根抵当権)が第一順位だとしても、税金の回収が優先されてしまいます。

 

そのため返済不能時に税金滞納分を税務署に支払われてしまい、その結果貸出債権を回収できないリスクがありますので、税金未納者・滞納者は不動産担保ローンの審査に合格することはできません。

 

不動産担保ローンの審査においては「担保評価」「他社借入状況」「収入状況」「税金納付状況」の4点が大きなウエイトを占めています。

 

これらの項目がしっかりしておけば、無担保ローンに比較すると「勤続年数」「雇用形態」などはそれほど重要視されない傾向にあります。

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