不動産担保ローンの抵当権順位とは

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すでに不動産に担保設定がある!!

「住宅ローンを利用しているが、事情があり別の不動産担保ローンを利用したい!!」
「すでに不動産を担保としたローンを利用しているが、追加で借入できるのか?」

 

このような悩みを持たれる方も多いのではないでしょうか。

 

不動産担保ローンの抵当権順位とは

不動産担保ローンでは「抵当権(もしくは根抵当権)」という権利を不動産に登記します。

 

抵当権(根抵当権)は、登記を行った順番により一番早い登記が「第一抵当権(根抵当権)」次の登記が「第二抵当権(根抵当権)」というように順番が決められます。

 

同じ物件に複数の抵当権(根抵当権)が付いている場合における(根)抵当権者(債権者)の権利の順番を「(根)抵当順位」と呼びます。

 

この順位は、基本的に債権の回収の順番となります。

 

債務者の債務不履行により不動産を売却して回収を行う場合、売却金額から第一順位の(根)抵当権者の債務を全額回収、残りを第二順位の(根)抵当権者の債務に充当、という具合に(根)抵当権の順位が高い債務者から順番に債務を回収することができるのです。

 

例1

  • 売却価格:5,000万円
  • 第一抵当権:A社2,000万円
  • 第二抵当権:B社1,000万円
  • 第三抵当権:C社1,000万円

 

A社、B社、C社とも全額回収可能

 

例2

  • 売却価格:5,000万円
  • 第一抵当権:A社4,000万円
  • 第二抵当権:B社1,000万円
  • 第三抵当権:C社1,000万円

 

A社、B社は全額回収可能だが、C社は回収額0円

 

第二順位以降の不動産担保ローンは可能か

以上の事情から、一般的な金融機関では第二順位以降での不動産担保ローンを嫌う傾向があります。万が一債務者が返済不能になった場合、その時点での不動産担保価格では債務の回収に悪影響を与えるリスクがあるためです。

 

また債権者が多いほど、担保処分の手続きも複雑になることも後順位(第二順位以降)での不動産担保ローンを嫌う理由となっています。とくに銀行の不動産担保ローンでは、第一順位が条件となっている先がほとんどです。

 

ただしノンバンクの不動産担保ローンでは、あえて「第二順位以降でも利用可能」と明記している先もあります。提供する不動産担保に一定の担保評価余力が認められる場合では、取り扱い可能としています。

 

また既存借入先との「おまとめ」などの対応により、不動産を有効活用できる場合もあります。取扱金融機関としては先順位として設定されている場合より、債権を自社に一本化するほうが債権管理や以後の対応に問題なしと判断する場合もあります。

 

担保評価額に合わせて返済能力に問題ない場合、このような対応も柔軟に行ってもらえますので、一度相談してみてはどうでしょうか。