不動産担保ローンの金利比較!金利が安いところは?

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不動産担保ローンの金利の注意点

お金を借りる場合、一番気になるのが金利の問題です。不動産担保ローンは無担保ローンに比較して、設定金利が低めなのが大きな魅力です。そのうえで不動産担保ローンの金利について知っておきたい注意点を考えてみましょう。

 

不動産担保ローンの上限金利

融資契約の上限金利は「利息制限法」により規定されています。
利息制限法で定められている上限金利は、契約元金により以下のようになっています。

 

  • 融資元金10万円未満→年20.0%
  • 融資元金10万円以上100万円未満→年18.0%
  • 融資元金100万円以上→年15.0%

 

一般的に契約金額が高額になる不動産担保ローンでは、上限金利は「年15.0%」と考えてよいでしょう。この上限金利を上回る金銭契約は法律上無効となっでいます。

 

契約年利(表面金利)と実質年利

貸金業法では、貸金業者の融資契約の金利(年利)は「契約上の利率(契約年利。表面金利)」だけではなく、表面年利に合わせて事務手数料などを含めた「みなし利率=融資元本以外に貸金業者が受け取る金銭」を加算して年率に換算して表示するように定められています。

 

これを「実質年利」と呼んでおり、利息制限法ではこの「実質年利」が上限を超えないことが求められています。

 

例えば融資元金100万円以上で、金利(年利)15.0%+事務手数料3.0%の場合は、上限金利は15.0%を超える契約ですので、利息制限法上では違法となります。

 

また融資元金100万円以上で6ヶ月返済の場合、「金利(年利)15.0%+事務手数料3.0%」であっても、事務手数料の年率換算は「6.0%」となりますので、このケースも違法となります。

 

一見表面上の金利が低くても、事務手数料負担を含めた実質年利が高利となる貸金業者は違法業者=闇金ですので注意が必要です。商品案内などでは、必ず「実質年利」が表示されているかどうかを確認するようにしましょう。

 

固定金利と変動金利

不動産担保ローンでも、取扱金融業者や取扱商品により「固定金利」と「変動金利」の2種類が定められています。

 

固定金利と変動金利のどちらが有利かは、以後の金利動向が不明なため、一概に比較することはできません。

 

固定金利と変動金利の比較ポイントを2点挙げてみましょう。

 

元金残高が多い最初の金利が低く、以後金利が上がっていく状況では変動金利が有利

例1:固定金利3.0%、借入金額3,000万円、30年返済の場合

 

元金返済額3,000万円+利息総額1,553万3,001円=合計4,553万3,001円

 

例2:変動金利1.0%、借入金額3,000万円、30年返済、5年毎に金利が1.0%ずつ上昇、最終的に6.0%となる場合

 

元金返済額3,000万円+利息総額1,330万円9,260円=合計4,330万円9,260円

 

この2つの例を比較してみると、利息総額は変動金利が222万3,741円も低くなります。

 

固定金利は事業計画が立てやすい

不動産担保ローンは、一般的に返済期間が長期となります。とくに事業目的などでは長期の返済計画が立てやすいといえるでしょう。しかも変動金利の場合では、金利上昇のリスクも考慮しておく必要があります。

 

他にも自分の状況などを比較して、固定金利と変動金利の選択を行うようにしましょう。

 

金利の幅に注意

不動産担保ローンでも「適用金利2.90%〜10.0%」のように一定の幅を持たせて提示されています。

この場合「2.90%」が最下限金利、「10.0%」が最上限金利となります。

 

最下限金利が低い不動産担保ローンは非常に魅力です。しかし金利の比較を行う場合には、必ず「最上限金利」で比較しなければいけません。最上限金利では、その金利よりも高い金利が設定されることはありません。

 

また初回の利用者では、最下限金利が適用されることはまずありません。複数の不動産担保ローンを比較する際、確実な返済計画という観点でも、最上限金利に注目して比較するようにしましょう。